美国商业地产是新鲜事物，国人还不太了解。只有对美国很熟悉的、住在美国的华人是很清楚的。国人一般了解住宅。美国的商业地产是个什么情况？哪些商业地产是值得出手的？有什么风险？

我们选客户最关心的问题，也是问的最多的问题。

美国商业地产，一般和我们国内的门面房差不多，意思一样。都是在商圈。一般大公司的在成熟商圈，比如沃尔玛、肯德基，这些公司等商圈成熟了再进来。大公司一般不会冒险。都有严格的选址标准。

美国市场上有上万个商业地产，一般出租净回报在4-5%左右。像一些银行，也只有5%左右，还有麦当劳一般在4.5%的净回报。肯德基一般在7-8%之间。药店，比如CVS、Walgreens、Rite Aid净回报要高一些，10.5% 的都有，而且租期长。因为药店很赚钱，所以敢签几十年。

一般小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，除非是美国人或者当地人，很熟悉才敢买。作为国人，不熟悉美国，还是不要去碰很小公司、名不见经传的商业地产。

最简单的说，如果肯德基买下全世界肯德基店面，要花几千亿美元？按照每个店面100万美元，租金每年8万美元，肯德基可以租12个！只要每个肯德基赚8万美元/年，就不亏本。但实际上不止这么多，所以只要产生正的现金流，租比买划算。

买，1个店面赚钱。租，12个店面赚钱。1 VS 12 ！这是最基本的杠杆原理。

很多客户和我们说，很多公司的销售人员说，是业主有其他的生意，要么身体不行，要么破产。哈哈，没一个好下场。难道出售商业地产的房主都这样？太搞笑了。不是专门做商业地产的很熟练经纪，还真弄不明白。

其实很简单，就是来资产翻倍和避税的。当然上面说的也有，但只是极少数。这个主要是涉及到美国税法1031条。比如您买下200万美元的药店，以后300万美元卖出，这个100万是需要交30%的财产增值税(Capital gain)。如果在180天内买下300万或者更高的商业地产，那么就不需要交税。

最关键的是，用这个300万美元贷款购买商业地产，利率比直接贷款买低很多，最低不到4%!

如果您想在投资100万美元进去，直接贷款购买200万美元资产，利率要高。而且您这时候只有500万美元的资产。

但是通过1031条款，之前的300万美元不需要交税，是纯的300万美元，加上100万美元，400万美元贷款买800万美元资产。所以之前的200万+后期投入的100万现金，变成800万美元资产！房子越变越大，自己固定资产翻翻，但不用交税。税是按照现金利润来算，固定资产的增值不用交。如果你套现，那就要交了。所以美国富人，一般是手上没多少现金，但固定资产惊人。

所以出售，是为了资产翻倍和避税的。

所以再好的商业地产，今天您卖给我，明天我卖给他。

题外话，这就是从法律层面扩大内需，盘活存量。

商业地产投资，比如买200万美元的，只需要100万美元现金。假如像这个年净回报是10%，贷款利率是5%，那么每年净收入是20万美元，支出利息+本金，每月6599美元，每年是79188美元，这样第一年的净回报是120812美元，第一年的实际净回报是12%，而不是10%！这就是贷款的魅力。之后租金每年增加1.5%到2%，或者每5年增加8%到10%。

A、贷款20年，需要支付的利息是：6599*12*20=1,583,760美元。

B、包含租金增长部分，20年租金所得是：比如5年10%增长，那就是    20*5+20*5*1.1+20*5*1.1*1.1+20*5*1.1*1.1*1.1=100（1+1.1+1.21+1.331）=464.1万美元。

C、20年现金收入：4,641,000-1,583,760=3,057,240美元

贷款20年，20年后假设这个房子价值翻倍，注意，20年翻倍是很正常，一点都不夸张，朋友们，您们在www.zillow.com上搜索美国1993年房价，很多目前房价是以前的好几倍。20年后翻倍的，就变为400万，100万变为400万，期间还每年拿12万（第一年）起的净回报，20年出去利息、本金，共计拿3,057,240美元的现金收入，这样100万美元投资，20年后实际得到的是305万现金（20年之内得到）+400万资产，100万变为705万，7倍的投资回报！

实际平均每年是7/20=0.35，平均每年投资净回报是35%！

这个涉及到美国的避税，以及通过避税来资产翻倍。

A、初级避税（这个已被一些网站转载）

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我，怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大，不牛的早被炒了。通过我们的研究，得出：

对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

1). 房子的地税(房产税)，保险费

2). 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

3). 房子的维修费

4). 房东到美国来往的机票，餐旅费

5). 房地产公司的管理费

6). 房地产经纪的中介费

7). 寻找租客的广告费

8). 自己未成年孩子的抚养费，抚养费也可以？千真万确。

B、中级避税

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1). 您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用

2). 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）

3). 为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税

4). 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

5). 您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

6). 您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税

7). 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。

8). 您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

以公司名义可以避税更多，就这么简单。

C、高级避税：

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：

为了能解释的最通俗易懂，我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓，同时为了让解释明了，我省略您买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。 这时候您有2个选择：

A. 您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。

B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋   投资25万 * 4     年租金 8万*4  本息6万*4  年净收入是2万*4=8万

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万， 这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万，800万的回报！

这20年，您的纯回报将是 8万*20年+800万-100万=860万美金

您要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于 方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的 8.6倍！

就是先买第一套，在抵押贷款继续买。

D、终极避税

就是上面说的1031法则，卖掉，在贷款买更大的。资产翻倍。

第一步 选房

公司按照客户提出对商业房地产的要求，根据预算大小，净投资回报率，商业店铺类型，地点偏好，单独租客或是多租客，像客户推荐最满足要求的地产，并附上详细的分析报告以供客户选择。

第二步 买方做合同，提交材料

1). 按照客户的要求，做出最保护客户利益的商业房产购买合同。买方可以要求在最多不超过30天的时间内无条件撕毁合同而不追究其履行效应。合同终止后，诚意金退还。

2). 护照首页扫描件

3). 大陆银行相当于房价的存款证明

4). 审核，签字，提交购买合同

第三步 卖方签合同，交定金

1). 卖方接受报价，买方交10%的定金

2). 卖方不接受报价，退还所有诚意金

第四步 过户公司产权调查，等各项检查，并开设美国公司

在不超过2、30天的无条件取消合同期间，同时也叫做检查期

1). 过户公司进行房屋产权调查

2). 房屋检查公司进行房产检查

3). 环境公司进行土地检查

4). 买方进行实地勘察

如有任何一方的检查结果，买方不满意，买方可以终止合同，所有押金，诚意金退还

超过2、30天后，买方将不能单方面撕毁合同，如有违约，卖方将有全力扣留所有押金和诚意金。

5). 在买方确定对购买此房产无任何异议后，由买方提供资料，在我们协助下开设美国公司，并以公司的名义购买房产。

第五步 过户 交余款

1). 付余款到过户公司

2). 买方出具余款单据，卖方签地契，过户成功

3). 买方拿到临时地契

第六步  房产登记 及 房产证

1).过户公司办理房产登记手续

2). 2-3个月内买方收到官方正式地契

第七步  买后房产管理及报税

如果是投资的，我们可以帮忙管理。

1). 联系租客，比如肯德基，有任何情况直接找我们。客户省心，每月只管收租金。

2). 每月定时收租

3). 联系维修，缴纳费用

4). 每月按时将房租汇给买主

5). 将屋主信息提供给资深的会计师，在年终时间按照屋主提供的资料进行合法抵税，并最后报税。

租客拥有多个加盟店，比如这个租客同时开了20个肯德基。

租客计划的全部租约。

大公司选点，有专业团队，有严格的审查，不会盲目的去进入一个没有把握的地段，选地段的时候就已经考虑到这一点。他们会做周密的市场调查，他们都是大公司，美国上市公司，店铺关门会直接影响他们的股票指数和市场信任度，其连带损失是无法估计的，所以他们选点都非常慎重。

一般情况下，只要每个店铺是正的现金流，他们都会继续租下去，也许在别人眼中，那个店铺并没有赚多少钱，但是他们为了广告效应和股东的利益，也会继续开下去，续签的几率非常高。如果真的实在亏的太多，我们有2种选择，降低租金让其留下，或是帮房东找新租客。

大公司续签的几率很高，他们更讲究市场效应。如果开不下去，好说不好听。

报价后可以看到。但如果不报价，是看不到的，因为都是隐私的。说的好听一点叫商业机密。

沃尔玛一般有7%左右

best buy 在7.5-8.5%之间

肯德基，wendy，汉堡王在6.5-8%左右

麦当劳不会超过4.5%

银行一般20年的在5%左右，短期租约剩余的能够冲到8%

一般的超市，比如family dollar, dollar general 10年租约的有8%

大型托儿所，学校，15年租约的，回报有9%以上

18岁以下都行

房价一半的银行存款证明，这是最重要的，其他的不是重要的。一般世界500强公司资信很高，银行相信他们会按时付租金，他们可以收到贷款的利率、本金。

比如3个月的银行流水单、收入证明、房产证，基金、股票持有证明等，有则更好，没有也无很大关系。因为租客的信用很高。这是买大公司的另外一个好处。